Viviendas buenas y baratas en Viena y Singapur

VIENA

Aunque es una ciudad más cara que las nuestras, sus casas son más baratas: en Madrid y Barcelona, pagan el doble por alquiler que allí.

Hay aproximadamente 900.ooo pisos y casi la mitad están fuera de mercado, a un precio módico de alquiler y sin peligro de desahucios. Los vieneses que no ganen más de 3.500 euros netos al mes (8 de cada 10) tienen derecho a acceder a esas viviendas y, si les aumentan el sueldo viviendo allí, pueden continuar disfrutándolo, porque el objetivo del Gobierno municipal es que lo consideren su hogar para toda la vida, si esa es su voluntad.

Comprensiblemente, los vieneses están orgullosos de su sistema de vivienda, porque dignifica sus existencias y hace su ciudad habitable.

Pisos fuera de mercado

Hay 220.000 totalmente públicos: son municipales construidas y gestionadas por el Ayuntamiento. Las restantes (casi 500.000), construidas y gestionadas por asociaciones con lucro limitado que cuentan con el apoyo de la Administración mediante terrenos, subsidios y ayudas fiscales. Solo pueden construir «pisos a coste»; es decir, su precio depende de los gastos reales —derivados de su construcción, mantenimiento y gestión— y las ganancias están muy reguladas.  Neutraliza así la especulación y garantizan alquileres justos y «pagables». Todas las operaciones deben ser transparentes y las asociaciones tienen que reinvertir cualquier excedente construyendo nuevas viviendas o mejorando las construidas.

Consecuencias del modelo vienés

Una bajada de precios generalizada —incluso el alquiler privado ha tenido que bajar un 5%— cuando empezó a aplicarse en 1971. Atañe al 17% de todas las casas austríacas y al 21% de las vienesas, y su modelo es mejor que el del sector privado. 

¿Qué ha hecho nuestro país?

Aquí ha empezado a hablarse del «modelo vienés» y a construir viviendas para alquilar, pero estamos a años luz de ellos. Entre otras cosas, porque aquí son gestionadas por fondos de inversión y grandes propietarios cuyo objetivo es exclusivamente rentista. Aunque la ley impide precios elevados, sus gestores aplican gastos no contemplados por esa ley: IBI, mantenimiento del edificio, seguros de impago, obligación de alquilar el parking y el trastero… y mucho más. Además, tras 7 años, pueden desahuciar al inquilino y la calidad constructiva deja mucho que desear.

En comunidades autónomas como la madrileña son iguales e incluso más caras que las del mercado y el Ayuntamiento ha vendido a los fondos el terreno sobre el que se han construido. 

El control del suelo es fundamental

Viena lo constató enseguida, por eso, el Ayuntamiento se propuso su control rápidamente. Nuestros gobernantes, no. 

Por qué ha sido posible en Viena

En 1917, era la quinta ciudad más grande del mundo, con más de dos millones de habitantes. La mayor parte del suelo y de las viviendas eran de propietarios privados que actuaban de forma monopolística y especulaban ilimitadamente y sin necesidad de construir.

Gran parte de la ciudadanía vivía apiñada en pisos miserables y pagando alquileres disparatados. Como el suelo y las viviendas eran tan caros, el Ayuntamiento no podía impulsar un sistema público de vivienda. Entonces, el Gobierno decidió controlar el suelo para potenciar una oferta suficiente de pisos asequibles. Habían comprobado algo que nuestro país parece incapaz de comprobar: que no sirve de nada construir vivienda protegida de forma residual y que la solo se triunfa y bajan los precios parándoles los pies al «rentismo» y ganándole terreno. Es decir, municipalizar el suelo para atajar definitivamente la especulación.

Así que, a partir de 1917, el Gobierno municipal vienés empezó a comprar solares y edificios privados —lo que aquí hacen los grandes propietarios privados y los fondos de inversión— y a expropiar tierras y pisos a grandes propietarios. Crearon, pues, una batería de impuestos que gravaban el suelo, los alquileres privados, las propiedades, los bienes de lucro y mucho más. Entonces, se devaluaron suelos y viviendas y, con el dinero recaudado, compraron suelo abaratado.

En 1923, el Ayuntamiento ya controlaba el 60% de los terrenos y podía organizar un proyecto a gran escala. Entre 1923 y 1934, construyeron más de 60.000 pisos públicos y siguieron obstaculizando los alquileres especulativos mediante contratos indefinidos y precios regulados.

Tener una vivienda es mucho más que una necesidad y un derecho

Es también el espacio donde germinan nuestros deseos, dormimos, comemos, nos relajamos, intimamos y se potencia nuestro bienestar. Un hogar influye en nuestra salud, calidad de vida y longevidad. La falta de vivienda estable y digna genera malestar, afecta a la salud y puede conducir a la muerte o al suicidio.

Además, la vivienda es una herramienta clave para construir ciudades diversas e inclusivas. En Viena, los pisos protegidos no se concentran en barrios periféricos, sino que se reparten por toda la ciudad, lo cual combate la segregación y fomenta la convivencia entre gentes de orígenes, ingresos y generaciones diversos.

Asimismo, las viviendas están en espacios comunitarios (jardines, parques, bibliotecas y zonas culturales) que favorecen la interacción y neutralizan el aislamiento. Además de residir, desarrollan una vida plena y próspera.

También priorizan la sostenibilidad —porque utilizan materiales ecológicos, paneles solares y calefacción geotérmica— y favorecen el transporte público, las bicicletas y la calidad del aire.

Viena es hoy una de las ciudades más habitables del mundo.

SINGAPUR

Su ubicación geográfica —isla con un suelo muy limitado— y su estructura política —Ciudad-Estado que atrae inmigración e inversión y creció muy rápidamente— son muy complicadas. En esas circunstancias, en otras ciudades sería imposible la posesión de una vivienda. Sin embargo, Singapur se ha convertido en un modelo de alojamientos asequibles para la mayoría de sus ciudadanos y una de las ciudades más habitables del mundo.

Su situación a principios de los sesenta

Era desastrosa y caótica —pasó de 1,8 millones en 1960 a 2,2 millones en 1965— y los propietarios de viviendas controlaban en monopolio el mercado, especulando en lugar de construir. La gente vivía hacinada en edificios viejos y en kampungs —asentamientos informales y chozas— como viven muchos trabajadores de servicios en nuestras islas ahora.

También Singapur ha controlado el suelo

En circunstancias tan desesperadas, el Gobierno empezó a expropiar terrenos por utilidad pública y a adquirir otros. Su destino: la construcción de pisos sociales.

Controlar el suelo le ha permitido una planificación urbana coherente y a largo plazo, asegurando que haya suficientes espacios disponibles para la construcción de viviendas públicas y evitando la especulación con el suelo al garantizar que los terrenos se utilicen para el beneficio de la población.

El Gobierno construye directamente a través de la agencia Housing and Development Board (HDB), creada en 1960. Lleva construidos más de un millón de pisos y ha proporcionado hogar a más del 80% de la población.

No se trata de bloques horribles como los soviéticos, sino de apartamentos bien diseñados, construidos con materiales duraderos y a precios «pagables», lo cual potencia el bienestar ciudadano.

El Gobierno controla que los barrios residenciales cuenten con la infraestructura y los servicios necesarios: además de viviendas, hay escuelas, centros de salud, transporte público y espacios recreativos. La  HDB diseña barrios autosuficientes, teniendo acceso a todos los servicios que necesitan. Han conseguido mejorar su calidad de vida, fortalecer la cohesión social y reducir la segregación socioeconómica.

Diferencias con el modelo vienés

Los residentes de Singapur pueden adquirir vivienda bajo un régimen de cesión de 99 años, con planes de financiamiento muy favorables. Es decir, al comprar una vivienda de la HDB obtienen el derecho a residir en ella casi un siglo, con la posibilidad de dejarla a los hijos. Cuando finaliza el periodo, la propiedad de terreno y piso vuelve al Estado.

Diferencias con el modelo especulativo franquista que hemos heredado

Aquí, los pisos construidos en el ámbito público pasan al privado al cabo de un tiempo. En Singapur, permanecen para siempre en el público y no se puede especular con ellos.

Allí, la especulación es evitada de varias formas:

1. Restringiendo estrictamente la reventa de propiedades: los propietarios no pueden venderla durante los primeros cinco años y, cuando pueden, el precio está regulado y limitado por la Administración. Lo cual permite que sean asequibles para los ciudadanos que lo quieran comprar.
2. A los locales que quieran venderla antes del tercer año, se les exige una justificación y se les impone una tasa que desalienta gravemente la especulación.
3. Aplican una política fiscal agresiva para evitar el acaparamiento de propiedades. Todo comprador paga un impuesto parecido a nuestro Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la primera vivienda, pero si adquieren una vivienda adicional, tienen que pagar otro impuesto más. Su porcentaje depende del número de propiedades que vayan adquiriendo o posean ya.
4. Restringen la compra de pisos a extranjeros aplicándoles el mismo impuesto adicional que aplican a los locales que ya tienen más de una propiedad. Pero, mientras el impuesto aplicado a los locales aumenta según la cantidad de viviendas que posean, para los extranjeros es una tasa fija del 30%. Frenan así la especulación de fondos de inversión externos.

Objetivos perseguidos y frutos conseguidos

El Gobierno ha evitado la especulación, garantizado que la vivienda sea accesible a ciudadanos y residentes permanentes y satisfecho las necesidades reales de la población local, que es la que construye la ciudad  y merece, por tanto, disfrutarla.

Aquella crisis de la vivienda en 1960 potenció un modelo accesible y sostenible. Hoy, la mayoría de la población posee pisos de calidad a precios razonables y una ciudad habitable, sostenible y socialmente cohesionada.

¿Por qué no los imitan nuestros gobernantes?

Pepa Úbeda